คอนโดฯ แห่ผุดตลาดต่างจังหวัด ส่อสัญญาณ..”ฟองสบู่แตก”รอบใหม่ ?

ขณะนี้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในหัวเมืองใหญ่กำลัง “บูม”   ซึ่งเป็นตลาดต่างจังหวัดทั้งหลายอยู่ในขั้นร้อนแรง ชนิดที่ว่าคนกรุงมีอะไร คนต่างจังหวัดก็มีสิ่งนั้น  ขณะเดียวกันกำลังซื้อบ้าน/คอนโดมิเนียมในต่างจังหวัดก็ไม่มีบันยะบันยัง ขัดแย้งกับบริบทที่ไม่มีข้อจำกัดเรื่องพื้นที่หรือการขยายตัวในแนวดิ่งเช่นเมืองกรุงที่ราคาที่ดินมีราคาสูงกว่ามาก

โดยเฉพาะขณะนี้ ตลาดคอนโดมิเนียมในตัวเมืองเป็นสินค้า “ตัวเล่นใหม่” ที่ถูกนำเสนอโดยกลุ่มทุนภูธรและทุนจากเมืองกรุง  เป็นลักษณะการเติบโตของตลาดตามตลาดเมืองหลวงซึ่งมีกำลังซื้อสูงขึ้นตลอดหลายปีมานี้ น่าเป็นระลอกคลื่นที่ได้รับผลกระทบมาจากการขยายตัวจากส่วนกลาง และเมืองท่องเที่ยว

หากจะต้องกล่าวติดตลกว่า สัญญาณนี้ย่อมไม่ใช่อานิสงค์จากการเตรียมรับมือการขยายเส้นทางรถไฟความเร็วสูง แต่ข้อเท็จจริงหากแต่เป็นระลอกคลื่นเศรษฐกิจที่ร้อนแรงจากอานิสงค์จากการตื่นตัวของมาตราการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาลยิ่งลักษณ์จากนโยบายรถยนต์คันแรก เงินเดือนปริญญาตรี 15,000 บาทและค่าแรง 300 บาท ที่คาดว่าเพิ่งจะได้รับอานิสงค์ใหม่นี้เข้ามา หลังจากปล่อยให้กลุ่มทุนภูธรเก็บกินคนเดียวจนพุงกางมานานแล้ว ขณะที่ตลาดเมืองกรุงเริ่มขยายตัวไม่ออก เพราะมีการแข่งขันกันสูง

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในต่างจังหวัดได้รับอิทธิพลจากปัจจัยพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่เป็นบริบทของเมือง เช่น เป็นเมืองท่องเที่ยว  การเป็นเมืองสินค้าเกษตรความเป็นศูนย์กลางการคมนาคมหรือเมืองเศรษฐกิจ บางจังหวัดมีอัตราการขยายตัวของเศรษฐกิจจังหวัด (GPP) เฉลี่ย 8 ปี อยู่ที่ 6-8 % ต่อปี เช่น ระยอง (11.06%) ชลบุรี (9.83%) ภูเก็ต (9.42%) ขอนแก่น (8.86%) เชียงราย (11.42%) ประกอบกับบางจังหวัดมีประชากรมากกว่า 1 ล้านคนขึ้นไป จึงทำให้การบริโภคที่เพิ่มมากขึ้น เช่นเดียวกับการเพิ่มขึ้นของจำนวนบ้านเรือนในรอบ 10 ปีที่ผ่านมามีหลายจังหวัดเพิ่มขึ้นเฉลี่ยเกือบ 10% ต่อปี

เหตุผลหนึ่งที่ทำให้คนต่างจังหวัดมีรายได้จากทรัพย์สินหรือมี “เงินเย็น” มากพอที่จะซื้อคอนโดฯ มาเก็บไว้ดูเล่น และอาจจะอยู่ในสัดส่วนเดียวกับคนกรุงที่มีสัดส่วนการซื้อใช้เองกับการเก็งกำไร (อย่างละ  50 – 50)  แต่จากการวิเคราะห์พฤติกรรมผู้บริโภคในต่างจังหวัดกลับพบว่า สัดส่วนของการถือครองคอนโดฯ ในตลาดต่างจังหวัดเป็นการเก็งกำไรมากกว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือ อย่างมากก็ถือครองเพื่อให้เช่าสั้นๆ ในระยะเวลาหนึ่ง หลังจากนั้นหากได้ราคาดีก็ตัดใจขายทิ้งไป

ตลาดคอนโดมิเนียมที่กำลังบูมหรือร้อนแรงตามหัวเมืองภาคใต้ขณะนี้ ได้แก่  ภูเก็ต สงขลา สุราษฎร์ธานี นครศรีธรรมราช กระบี่  เป็นต้น  โดยเฉพาะ อ.หาดใหญ่ นั้นจัดว่าเป็นศูนย์กลางตลาดอาเซียนแห่งใหม่ด้วย จึงเกิดความร้อนแรงของตลาดอสังหาริมทรัพย์มากในขณะนี้ ส่วนเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต กระบี่ มักเป็นคอนโดฯ ที่สร้างกันตามชายหาดเพื่อขายให้นักท่องเที่ยว แตกต่างจากหัวเมืองที่กล่าวข้างต้น ซึ่งเป็นเมืองเศรษฐกิจด้านอื่นๆ 

ด้านนักธุรกิจลุยซื้อที่ดินขยายตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างบ้านเดี่ยวในราคา 4 ล้านบาทขึ้นไปแล้ว (ตัวเลขราคาบ้านเดี่ยวในตลาด ตจว. ที่ตั้งราคาไว้ต่ำกว่า 3 ล้านบาทแทบจะไม่มีเหลือให้เห็นแล้ว) และมีตัวอย่างของปัจจัยสนับสนุนเรื่องราคาที่ดินในพื้นที่ตัวเมืองนครศรีธรรมราชซึ่งมีศักยภาพสูงอยู่แปลงหนึ่ง โดยมีการซื้อขายกันที่ราคาไร่ละ 7 ล้านบาท ซึ่งมีกลุ่มทุนได้นำไปทำบ้านจัดสรรขายในราคาหลังละ 4 ล้านบาทขึ้นไป

 “ตัวเลข” ของราคาที่ดินที่สูงขึ้นนี้เพียงพอหรือคุ้มค่าจะสนับสนุนให้เกิดตลาดคอนโดฯ เกิดขึ้นในพื้นที่ จ.นครศรีธรรมราชหรือไม่?  แต่ถ้าหาก อ.หาดใหญ่ ราคานี้คงหาซื้อไม่ได้และก็มีเหตุผลเพียงพอที่จะทำให้คอนโดมิเนียมผุดขึ้นเป็นดอกเห็นหน้าฝนได้

ขณะที่ตลาดคอนโดฯ ที่ จ.นครศรีธรรมราช เมื่อเดือนกุมภาพันธ์ –มีนาคม 2556 ได้เกิด “ปรากฏการณ์ ซีพีแลนด์” จากการประกาศขึ้นโครงการกัลปพฤกษ์ แกรนด์ ดำเนินการโดย CP Land  เป็นที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม เฟส 1 จำนวน 415 ห้อง ในราคาเริ่มต้นที่  1.1 ล้านบาทสำหรับห้องขนาดสตูดิโอ (ไม่น้อยกว่า 25 ตร.ม.) ไปจนถึงราคาแตะ 2 ล้านบาท ปรากฏว่าได้รับความสนใจอย่างล้นหลาม สามารถขายเกลี้ยงในพริบตา เป็นปรากฏการณ์อย่างไม่เคยมีมาก่อนในเมืองนครศรีธรรมราช จนต้องรีบขยายเฟสที่ 2 อีกจำนวน 415 ห้องเพื่อคว้าโอกาสทองของผู้ซื้อและผู้ขายมาไว้ในมือ โดยมีการปรับราคาขึ้นจากเดิมประมาณ 10- 15% ก็สามารถขายจนเกลี้ยงได้ในพริบตาเช่นเดียวกัน ทั้งๆ ที่โครงการเพิ่งจะอย่ในขั้นเตรียมการถมดินเท่านั้น  แต่ก็สามารถขายโครงการเสร็จเรียบร้อยก่อนจะดำเนินการก่อสร้างเสียอีก ไม่นับรวมตลาดบ้านเดี่ยวของทุนท้องถิ่นที่แย่งกันผุดขึ้นอย่างไม่รู้จักหยุดจักหย่อน

(หมายเหตุ โครงการกัลปพฤกษ์ แกรนด์ คาดว่าแล้วเสร็จและเข้าอยู่ได้ในปี 2557  อยู่ติดกับห้างเทสโก้โลต้ส เยื้องโรงแรมทวินโลตัส) 

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้โครงการคอนโดมิเนียมในตลาด อ.หาดใหญ่ จ.สงขลาก็เช่นเดียวกัน มีการรุกเข้ามาของกลุ่มทุนเมืองหลวงจำนวนหลายราย แต่ละรายต่างก็มีโปรโมชั่นส่งเสริมการขายอย่างคึกคัก สามารถเรียกฟื้นคืนตลาดภาคใต้ตอนล่าง (รวมทั้งดึงกำลังซื้อจากประชาชนใน 3 จังหวัดชายเเดนใต้) เป็นอย่างมาก เกิดเป็นปรากฏการณ์ที่แปลกใหม่ในบางโครงการเพราะสามารถขายได้ในเวลาไม่กี่ชั่วโมง 

 

“ปรากฏการณ์ ซีพีแลนด์” ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ จ.นครศรีธรรมราช

อะไรคือปัจจัยที่ทำให้เกิดการขยายตัวของตลาดคอนโดฯ ในต่างจังหวัดอย่างน่าสงสัยนี้  ในเมื่ออสังหาริมทรัพย์ในตลาดต่างจังหวัดไม่มีข้อจำกัดด้านราคาที่ดิน(เมื่อเทียบกับกรุงเทพมหานคร)...?

จึงได้เกิดคำถามว่า ความจำเป็นหรือความต้องการอาคารที่พักที่มีความสูง อย่างเช่น คอนโดมิเนียมนั้นเป็นความต้องการจริงในตลาดต่างจังหวัดหรือไม่?  กลายเป็นข้อที่สงสัยกัน หรือเป็นสัญญาณฟองสบู่รอบใหม่? ซึ่งฝืนธรรมชาติของคนต่างจังหวัด เพราะยังมีพื้นที่ราบที่สามารถขยายความเจริญของชุมชนเมืองไปได้อีกโดยแทบไม่มีข้อจำกัด 

หากเป็นความร้อนแรงของเศรษฐกิจ “ฟองสบู่”  จริง เราคงต้องเตรียม “มือพอง” กันอีกครั้ง....?  เหมือนที่เคยร้อนแรงในตลาดอสังหาฯ จนถึงขนาดมี over supply บ้านจัดสรรแบบ "บ้านตากอากาศ" ถูกทิ้งร้างมากมายมาแล้ว

เพราะวัฏจักรของความหายนะทางเศรษฐกิจมักจะมาเยือนเรา รอบละประมาณ 10 – 15  ปีต่อครั้ง  

.....................................